買屋記 - 貸款篇(2)

假如有資金而不用銀行貨款的話,買屋其實是一件很容易的事,就好像大陸佬一選中了便一大篋cash付款,那些才似洗黑錢吧!要問銀行借的即是連錢都不夠,又怎樣去洗黑錢??

而最慘的就是內外都給壓力.不知世情(i.e.無知)的99常常覺得借錢很容易,還時常責問我為甚麼不自己去大銀行借,而要去找mortgage broker!她那裡知道那些大銀行借錢最麻煩最慢,利息還要高很多!無論我agent或是網上forum都說千萬不要找大銀行做房貸,因為45天內便要完成交易,有很多人因為大銀行審批得太慢而錯過了45天,結果買不成屋!其實我找了broker的同時也有向我公司的credit union申請貸款,結果credit union竟然一個月後才follow up問我拿資料!!

我去的教會也有人做銀行的,只是別以為朝中有人好辦事,連幫我搞封pre-approval letter都搞不掂!結果只能給我pre-qualification letter,還說買屋不需要pre-approval那麼高級!但需不需要不是由我決定吧,賣方說需要pre-approval才賣給你,難道你跟他說不需要那麼高級嗎?所以有時候都不想找熟人幫忙,假如幫不到的話還傷了感情.

所以結論就是找個mortgage broker最好,因為他要拿commission便一定會限期內幫你搞掂,還會幫你爭取低利息!我broker跟我說假如他做得不好的話,客人便會跟agent投訴,agent下次便會refer客人到另一個broker!

當然買屋最重要的就是錢.幸好公司的401k卻不是叫401k而是叫做savings account,裡面的錢加起來是剛剛夠的,於是便暫時拿來冒充,好使broker繼續幫我!我老婆問我真的要錢的時候怎辦?我跟她說唯有見步行步,而"見步行步"就是我那45天的寫照...

買屋記 - 貸款篇(1)

無心插柳柳成蔭,世事往往是預測之外.好好的在redfin計劃了幾個月卻選屋不成,反而買了一間偶然路過而負擔不起的屋!!假如不是 (1)99那天突然強迫我們看看附近另一間屋有甚麼壞處 (2)老婆說試下入個low-ball offer都冇蝕底 (3)屋主竟然肯割價幾萬賣給我們,都買不到這間屋!這麼多的巧合都發生了,難道這就是天意??

老婆時常說買成了屋我卻並不特別開心,因為她不知道我常常都擔心借不到錢!因為沒有買屋經驗,我天真的認為假如錢不夠的話,便向credit card的0% balance transfer check打主意,免息借一年都只是3%手續費!也即是說每借$10000只需付$300,很容易便借到幾萬蚊!只是我不知道,樓市泡沫爆破之後,銀行房貸便手緊了很多;假如借不到錢,買不成屋之餘還要蝕3%訂金!

下了3%訂金給公證行之後,因我沒有相熟的銀行,我agent便介紹了一個mortgage broker給我,假如我成功借到錢的話便不用收費,因為銀行會給他佣金,就好像我買得成屋我agent不會問我而是問賣方拿commission一樣.Mortgage broker第一件事便是"抄家",即要問我拿tax record,工作證明,收入紀錄,最近兩個月的pay check和bank statements!因為他要計算我究竟有沒有足夠資金,才決定是否幫我搞貨款!

他還跟我說最近兩個月有甚麼大額轉賬都要提出證明,以防止洗黑錢!之前99問我借了兩萬,而她知我買成了屋後便把兩萬還給了我;結果除了要查她的bank statement外,還要她寫gift letter,說是她送兩萬元給我買屋!!於是我用信用卡借錢的主意泡湯了,因為一切都要有根有據,假如我知道的話便應該半年前寫幾萬蚊balance transfer check入落戶口!但我們的儲蓄根本就不夠,我應該如何變錢出來,好使mortgage broker繼續幫我們搞貸款??

買屋記(6)

理性與感性的戰爭!

Palm那一間其實是最合適的,因為買屋一定要最少付20% down payment,否則便要強逼買mortgage insurance,非常不化算,而Palm那一間落20%首期是絕對沒問題的.只是,那間屋至少要花幾萬去修理,但那已經是將來的事.

而半山dream house區好屋"試正",最重要是真的不用再執,move-in condition!但是,為甚麼會接受我們的low-ball offer??難道真的是素未謀面的高中校友的情誼,還是那間屋有甚麼看不見的問題?最重要的是,比較低息的conforming loan的limit是$417K,假如借得多過$417K便要借高息的jumbo loan!也即是說,我們一定要拿出比20%還要多的首期,但錢從那裡來??

可惜,人是有感情的動物,所以理性與感性之爭往往都是感性勝出;還有,通常女人比男人更有話事權,大概是因為假如女方做了一個錯誤的決定,通常都不會有甚麼後果,但若是男方做錯了決定,分分鐘要被女方怨足一世!!這次還會是兩個女人!!

結果,我們決定選擇了dream house,而賣家也答應賣給我們.只是,更令人擔憂的問題才正式開始!!

買屋記(5)

1817 South Palm Ave, Alhambra, CA 91803

第一眼看這間屋的時候並沒有太大興趣,雖然1700+呎4房2廁只賣$500K,但後面的部分是加建的,總覺得跟前面有點格格不入.只是後來再想想又覺得ok,因為起碼move in condition,有很多東西可以慢慢再修;況且睇屋都睇了大半年,都知道自己能負擔的價錢一定買不到豪宅,心中那把尺自然會降低一點.

於是我們入紙$485K,對方還$493K,之後我再還$487K,對方還$490K.正在考慮是否應該接受的時候,突然收到我agent的電話,說老婆的dream house翻新屋只要在我們的offer加多$6K,屋主便會很大機會賣給我們!!

其實自從翻新屋入了offer之後便一直沒有消息,還以為就這樣不了了之.賣方的agent原來是我的高中校友,但我們相差一屆所以並不認識.我agent一直有跟他follow up,他說他們收到幾個offer,但因我們的校友關係,正遊說屋主把屋賣給我.我agent覺得他不太老實,因為我那個明顯是low-ball offer,假如別人出的價錢高過我,為甚麼還要遊說屋主把屋賣給我??所以我便叫我agent死心,只專注在Palm的那間屋上.誰知奇蹟真的出現了,只是價錢還是高過了我的上限$500K.我常常跟老婆說,上限就是上限,假如價錢高過上限都可以的話,那個就不是上限了.

一間價錢高得原本沒有打算考慮的半山dream house,跟一間負擔得起但不是十全十美還可能要花錢修理的ok house,究竟我們應如何選擇呢??

買屋記(4)

轉眼暑假便過去,也意味著買屋旺季的結束;因為在美國,很多家長都會為子女入學而去買屋去揀學區和學校,所以會有很多貨推出市場,以求賣得好價錢.當然旺季後買屋也不是沒有好處,起碼賣家大多會面對現實開始割價,只是要在那些"賣剩蔗"裡揀到合心水的,也不是一件容易的事.

話說"拍賣屋"之後,輾轉又看到了一間在半山區的2000呎賣$500K的殘屋,99說那間屋ok不是太殘,還慫恿我們入紙去買;誰知第二天跟62去看過之後,他們發現了一個很大的缺點,又要我們不要買.其實屋殘價錢又不是特別平,不入紙便算了吧,誰知99突然間熱情病發作,"強迫"我們立即駕車去看,並指出那間屋有甚麼致命的缺點!

就在那間殘屋的附近有另一間屋open house,重新翻新過的1600+呎4房2廁,老婆和99都說既然經過便順便要去看看.上慣redfin的我當然知道這間屋的存在,只是價錢根本就是over budget,心想都是看看便算.誰知老婆和99看過後都非常喜歡,可能是殘屋和翻新屋的對比太大吧!只是我根本負擔不起,多喜歡都沒有用.

熱情的99當然不會容易死心,回家後更立即迫62再去看一次.他們都有個思想,就是錢來得很容易,卻不知道自從樓巿爆煲之後,銀行閂水喉,借錢根本不容易.過了一個星期那間屋又再open house,賣方agent說暫時有兩個offer,因為是遺產屋,家族成員便會飛過來看offer,然後決定賣給那一方.老婆實在太喜歡那間屋,就算入個低價錢的low-ball offer也不會蝕底,可能人人都在壓價,會有奇蹟出現呢!

但事實就是,我們已經打定輸數.就在這時,又有一間價錢比較合適的屋出現...

買屋記(3)

1513 Kempton Ave, Monterey Park, CA 91755

要了解全個故事,一定要到zillow看price history:
4/1 $549K, 6/14 $499K, 9/6 $458K!!

雖然是殘屋,但2100+呎4房3廁只賣~$460K,就算花$70K去重新裝修都只是$530K!

還記得看屋的時候是labor day weekend,這次終於得到6299的批准可以入紙.誰知過兩天在逛L.A. County Fair的時候收到我agent的電話,說有幾個人入了offer,問我要不要加碼.我一聽已知不妙,分分鐘就是之前所說的賣家在降價拍賣!我再衡量那間屋,決定最多只會出到$468K.果然賣家還價到$478K,同時寫明有multiple counter-offers!很明顯賣家跟本不會以$458K來賣那間殘屋,而是等我們買家互bid來再抬高個價!

我當然不想浪費時間來玩這個遊戲,便叫我agent直接問對方agent$468K到底有沒有可能!而答案是一定沒有,我也無謂多花時間,決定move on.

而故事的結果?
9/20 $478K <- 看來不只我一個,全人類都放棄了去bid這間屋,賣家也終於露出狐狸尾巴(可能人人都入紙$458K,然後一見到他飛擒大咬便嚇走了),加到$478K.
11/6 $468K
12/5 $460K成交,結果証明賣家自視過高,當然我也很慶幸他沒有accept我的offer,否則我也不會買到現在這間更合適的屋.

而買家是姓Luo和姓Wong的唐人.

買屋記(2)

1175 Ackley St, Monterey Park, CA 91755

這間屋基本上很符合我的條件:1300+呎3房2廁,$500K以下,本來賣$485K還減到$470K!裡面麻雀雖小但又算"骨子",好明顯翻新了不久,後園還有view!

我們看過後便想入紙,但入紙前要給6299過目,因為不合他們心水的話,買了之後一定被"哦"足一世!結果:不准買!

間屋其實不是沒有缺點:主人房不大,有view但有斜坡難打理,但最主要死因:電塔!!

Google street view

老一輩的人一看到這類"電塔屋"便不會考慮,原因當然跟"盲搶鹽"一樣.我做個research,其實個塔應該不太危險,分分鐘用微波爐時的輻射量比似近但遠的電塔還要高!只是他們並不全無道理,因為就算我不這麼想也不代表別人不會這樣想,所以這類屋轉手一定很困難!後來在redfin research一下,有電塔的屋很多到最後都要賤賣,有的listing的相甚至突然抹走一片天空,就是不想show附近有電塔(但正常的人買屋前不會到實地視察嗎??)

結果,那間屋要割價到$440K,最後$430K成交,而買家竟然是個姓Lee的華人!!

個多月後,第2間心水屋終於出現!

買屋記(1)

在美國買屋並非想象中容易,尤其在泡沫爆破但樓價卻沒有怎樣回落的L.A. San Gabriel Valley,原因很簡單:大陸錢!

別以為大陸佬只會去香港掃貨,更有能力的幹部其實已經進佔L.A.的華人區,open house的時候都不知見過幾多Benz房車的強國家庭.結果有錢區arcadia一間1500呎的house至少$600K起步!

當然買屋並非只是老婆和我二人的事,還要得到99和62的approval.99還是套用廿年前她的買屋經驗,以為有很多貨可以揀仲有得講價,但廿年前跟本沒有大陸佬跟她爭!還有現在有了互聯網,那裡有屋賣屋幾大賣幾多錢一上redfin就知,連相甚至virtual tour都有得睇,跟住還有zillow eappraisal homes.com幫你估其實值幾多錢,所以一有筍盤人人蜂湧而至,幾時輪得到我??

還有,這裡買屋不是先到先得的,基本上是個bidding process,首先要找agent幫你入紙,然後就等賣家還價,然後你又再還價,negotiate到雙方同意為止.當然,假如間屋"試正"價錢又合理就一定不只你一個入紙,結果可能演變成一場拍賣!有些屋就用這招,先列個超低賣價再等大陸佬來互相炒高!!

前戲講完,再來就說說我原本的目標:1300+呎3房2廁,$500K以下.因為暑假正式供完車,加上老婆找到工作,於是在4月便正式留意redfin和去open house,結果找了幾個月,終於找到了第一間心水屋!!

新年快樂,新屋快樂!

想不到封blog的幾個月裡,竟然經歷了天翻地覆的變化!!
- 公司因為要cut cost,轉了去一個cost saving division,開源節流得從租了2.5層縮至1.25層,我的私人office變成了私人cubicle.
- 外借了的同事因轉了division的關係出現了"防火牆"問題,變成不能外借,於是香港同事要被迫跳槽到外借的分公司才可以繼續工作,不能留低!結果在不久的將來我那team只會剩下3個人!!
- 體育方面,L.A.籃球界竟然改朝換代,全因當今宇宙最強的控球後衛Chris Paul,因NBA的介入,竟然在數天內從Lakers去了Clippers,令Clippers比Lakers更強!
- 當然還少不了美式足球的Tebowing,有沒有人覺得這個故事其實跟灌籃高手的櫻木花道很相似??(當然除了Tebow的自謙vs櫻木花道的自大以外...)
- 當然最重要的是:我做了業主!!
就是害怕事先張揚會失敗才封blog了幾個月,結果經過了不少波折才買得成這間屋!

新的一年,新的居所,新的開始!只希望今年事事順利,最緊要事業要順利!!